Podwyżki w Otodom: Nowy model cenowy budzi kontrowersje wśród pośredników

Marzec 2026 przyniósł rynkowi pośrednictwa nieruchomości potężny wstrząs. Lider rynku ogłoszeń zmienił zasady gry dla biur nieruchomości. Zamiast płacić za sztywną liczbę ogłoszeń, firmy muszą teraz płacić za ich łączną wartość rynkową. Sprawdzamy, dlaczego branża mówi o skandalu i jakie mogą być konsekwencje tych zmian dla klientów szukających mieszkań.

Rewolucja w opłatach: Portfel zamiast pakietu

Najważniejszą zmianą wprowadzoną pod koniec marca 2026 roku jest odejście od tradycyjnych, stałych pakietów ogłoszeń dla biur. Otodom wdrożył model oparty na wartości portfela nieruchomości (Value Based Pricing). Co to oznacza w praktyce?

• Wycena od wartości: Cena za korzystanie z portalu zależy teraz od łącznej sumy cen wszystkich mieszkań i domów, które biuro ma wystawione w serwisie.

• Analiza historyczna: Portal analizuje średnią wartość ofert z ostatnich sześciu okresów rozliczeniowych, aby przypisać klienta do konkretnego przedziału cenowego.

• Koniec przewidywalności: Dla pośredników oferujących drogie apartamenty w dużych miastach oznacza to drastyczne skoki kosztów. Każde podniesienie ceny nieruchomości lub przyjęcie do oferty luksusowej willi może „wrzucić” biuro do wyższego progu abonamentowego.

Dlaczego biura nieruchomości są oburzone?

Branża nie kryje irytacji. Głosy sprzeciwu słychać najgłośniej w komunikatach organizacji takich jak Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON). Główne powody zdenerwowania to:

• Drastyczne podwyżki: Relacje użytkowników wskazują na wzrosty kosztów rzędu od 40 do nawet 300 procent. W przypadku biur specjalizujących się w segmencie premium dodatkowe koszty mogą wynosić dziesiątki tysięcy złotych miesięcznie.

• Podwójne opodatkowanie sukcesu: Pośrednicy argumentują, że portal chce dodatkowo zarabiać na wzroście cen mieszkań, na który biura nie mają wpływu. Skoro nieruchomości drożeją, agent płaci więcej za tę samą usługę wyświetlania ogłoszenia.

• Pozycja dominująca: Wiele osób wskazuje na dominującą pozycję grupy OLX (właściciela Otodom). Biura nieruchomości czują się postawione pod ścianą, ponieważ rezygnacja z największego portalu w Polsce wiąże się z ogromnym ryzykiem utraty dopływu klientów.

• Skomplikowany system: Nowy mechanizm z buforem rozwoju portfela o 30 procent jest postrzegany jako mało przejrzysty i trudny do zaplanowania w rocznych budżetach marketingowych biur.

Reakcja rynku i poszukiwanie alternatyw

Stowarzyszenia branżowe głośno mówią o praktykach monopolistycznych. Niektórzy właściciele biur rozważają następujące kroki:

1. Przeniesienie budżetów: Inwestowanie większych środków w reklamy w mediach społecznościowych oraz wyszukiwarkę Google.

2. Współpracę z innymi portalami: Deweloperzy i pośrednicy coraz przychylniej patrzą na serwisy takie jak Nieruchomości Online, Morizon Gratka czy systemy wymiany ofert MLS.

3. Skargi do urzędów: Pojawiają się zapowiedzi petycji do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w celu zbadania, czy nowe zasady nie naruszają zasad uczciwej rywalizacji.

Zmiany dla Deweloperów (od 3 kwietnia 2026)

Dla deweloperów Otodom przygotował nowy regulamin, który wchodzi w życie 3 kwietnia 2026 roku.

• Co się zmienia: Deweloperzy nadal operują na tzw. Pakietach dla Inwestycji oraz Pakietach PRO, ale ich ceny i struktura zostały odświeżone.

• Czy są podwyżki? Tak, deweloperzy również zgłaszają wzrosty kosztów, jednak nie wynikają one (jeszcze) bezpośrednio z „wartości portfela” w takim samym algorytmie jak u pośredników. U deweloperów podwyżki są związane z nowymi stawkami za pakiety promocyjne i obsługę inwestycji.

Co warto wiedzieć o podwyżkach u deweloperów w 2026?

W przeciwieństwie do biur nieruchomości, deweloperzy w 2026 roku nie przeszli masowo na model „wartości portfela” (VBP). Ich koszty wzrosły jednak z innych powodów:

• Wzrost cen jednostkowych: Podrożały pakiety promocyjne (np. „Wyróżniona Inwestycja” to teraz koszt ok. 55 zł netto za dzień).

• Nowe wymogi prawne: Zmiany w regulaminie wymuszają na deweloperach podawanie dokładnych cen (koniec z „cenami od”), co portal wykorzystuje do lepszego pozycjonowania płatnych ofert.

Nowe pakiety typu Power

Serwis wprowadził trzy główne warianty promowania, które trwają 5 dni:

• Power: Zapewnia 5 dni widoczności dla wybranego ogłoszenia. Cena to 175,99 zł netto.

• Power+: Łączy 5 dni widoczności z jednorazowym podbiciem na górę listy wyników. Cena wynosi 189,99 zł netto.

• Power Max: Najwyższy pakiet oferujący 5 dni widoczności oraz megapodbicie (czyli potrójny skok na początek listy). Koszt to 209,99 zł netto.

Narzędzia do podbijania widoczności

Dla osób, które chcą jednorazowo lub krótkotrwale wyróżnić ofertę, dostępne są:

• Podbicie: Pojedyncze przesunięcie ogłoszenia na górę listy. Kosztuje 25,99 zł netto.

• Megapodbicie: Trzy podbicia realizowane w ciągu 5 dni w celu zwielokrotnienia liczby wyświetleń. Cena to 75,99 zł netto.

• TOP: Specjalna sekcja promowana przez 7 dni. Usługa kosztuje 15,99 zł netto za dobę.

Ekspozycja premium i zewnętrzna

Portal oferuje także miejsca o największym natężeniu ruchu:

• Strona główna: Wyświetlanie ogłoszenia jako jednego z sześciu głównych ofert serwisu. Koszt to 59,99 zł netto za dobę.

• Wyróżniona inwestycja: Opcja dedykowana dla deweloperów. Oferta trafia do trzech wyróżnionych wyników dla wszystkich rynków. Cena wynosi 54,99 zł netto za dobę.

• Ogłoszenie na OLX: Możliwość pokazania oferty w serwisie OLX, co pozwala dotrzeć do milionów dodatkowych użytkowników. Koszt to 43,99 zł netto.