Od 2 sierpnia 2026 roku w całej Unii Europejskiej obowiązują nowe przepisy dotyczące oznaczania treści tworzonych przez sztuczną inteligencję. Dla branży deweloperskiej i studiów wizualizacji 3D to regulacja, która budzi wiele pytań i obaw. W Rooven śledzimy te zmiany od miesięcy i przygotowaliśmy dla naszych klientów kompletne wyjaśnienie: kogo dotyczą nowe obowiązki, co naprawdę musisz oznaczać i kiedy możesz działać tak jak dotychczas.
Co znajdziesz w tym artykule?
- Czym jest AI Act i dlaczego wchodzi w życie właśnie teraz
- Które materiały marketingowe dewelopera wymagają oznaczenia jako AI
- Kiedy standardowe wizualizacje 3D są zwolnione z obowiązku oznaczania
- Jak prawidłowo oznaczać treści wygenerowane lub zmodyfikowane przez AI
- Jak Rooven podchodzi do wymogów AI Act w codziennej pracy
Czym jest AI Act i dlaczego branża nieruchomości musi go znać?
AI Act (Rozporządzenie UE w sprawie sztucznej inteligencji) to pierwsze na świecie kompleksowe prawo regulujące systemy sztucznej inteligencji. Od 2 sierpnia 2026 roku weszły w życie przepisy dotyczące oznaczania treści generowanych lub istotnie modyfikowanych przez AI. Rozporządzenie nakłada na firmy obowiązek informowania odbiorców, gdy obcują z materiałem, który jest wynikiem działania algorytmów, a nie realnym zdjęciem czy nagraniem.
Dla deweloperów i agencji marketingu nieruchomości to zmiana o realnym znaczeniu. Coraz więcej firm korzysta z AI do tworzenia zdjęć mieszkań, generowania widoków osiedli czy uzupełniania fotografii o wyposażenie. Granica między tym, co jest koncepcją architektoniczną a tym, co może zostać uznane za deepfake, jest cienka i warto ją dobrze zrozumieć, zanim uruchomi się kolejną kampanię.
Kary za naruszenie przepisów AI Act mogą sięgać nawet do 15 mln euro lub 3% globalnego rocznego obrotu firmy. To wystarczający powód, by temat potraktować poważnie i zadbać o zgodność materiałów marketingowych z nowym prawem.
Które materiały deweloperskie wymagają oznaczenia jako AI?
Nowe przepisy obejmują przede wszystkim treści, które mogą wprowadzić odbiorców w błąd co do rzeczywistości. W praktyce deweloperskiej obowiązek oznaczania dotyczy trzech głównych kategorii materiałów.
Pierwsza kategoria to fotografie rzeczywistych mieszkań i lokali uzupełnione przez AI. Jeśli zrobiłeś zdjęcie gotowego pustego lokalu, a następnie użyłeś AI do wygenerowania mebli, dekoracji i wyposażenia, taki materiał wymaga oznaczenia. Klient patrzy na fotorealistyczny obraz i nie jest w stanie stwierdzić, że prezentowane wyposażenie nie istnieje naprawdę.
Druga kategoria to hiperrealistyczne obrazy AI generowane wyłącznie na podstawie promptu tekstowego, prezentowane jako oferta konkretnej nieruchomości. Gdy algorytm wygeneruje wizualizację mieszkania, która wygląda jak prawdziwe zdjęcie, a deweloper użyje jej w ogłoszeniu bez oznaczenia, przepisy AI Act będą naruszone.
Trzecia kategoria obejmuje materiały wideo, w których AI stworzyła lub istotnie zmodyfikowała wizerunki osób, miejsc lub elementów otoczenia. Deepfake’i w materiałach marketingowych, nawet w subtelnej formie, podlegają obowiązkowi oznaczania.
Kiedy deweloper NIE musi oznaczać wizualizacji 3D?
Tu dla branży deweloperskiej jest bardzo dobra wiadomość. Tradycyjne wizualizacje architektoniczne 3D przedstawiające inwestycję, która jeszcze nie istnieje, są zwolnione z obowiązku oznaczania jako AI. Potwierdzają to zarówno oficjalne wytyczne Komisji Europejskiej, jak i opinie polskich prawników komentujących AI Act.
Klasyczny render 3D to koncepcja artystyczna i narzędzie sprzedażowe, nie deepfake. Klient, który ogląda wizualizację budynku w trakcie budowy, rozumie, że patrzy na projekt, a nie na zdjęcie gotowej inwestycji. Przepisy AI Act były tworzone z myślą o ochronie przed manipulacją i dezinformacją, a wizualizacja architektoniczna pełni dokładnie odwrotną funkcję: jasno i przejrzyście komunikuje, co klient kupuje.
Zwolnienie obejmuje m.in.:
- Fotorealistyczne rendery zewnętrzne budynków i osiedli tworzonych przez studio 3D
- Wizualizacje wnętrz mieszkań w standardzie deweloperskim i wykończeniu pod klucz
- Animacje 3D pokazujące inwestycję przed jej realizacją
- Wirtualne spacery po nieistniejących jeszcze przestrzeniach
- Renderingi koncepcyjne na etapie pozwolenia na budowę
Rooven od 12 lat tworzy ponad 5 000 projektów wizualizacji dla deweloperów w Polsce. Zdecydowana większość naszych prac to właśnie ta kategoria: fotorealistyczne, ale jednoznacznie koncepcyjne materiały, które nie wprowadzają klientów w błąd. Nasze wizualizacje zawsze przedstawiają projekt, który w chwili odbioru materiałów nie istnieje fizycznie, co jest oczywiste dla każdego odbiorcy.
Jak prawidłowo oznaczać materiały AI w marketingu nieruchomości?
Jeśli twoje materiały jednak mieszczą się w kategorii wymagającej oznaczenia, AI Act precyzuje, że oznaczenie musi być wyraźne, widoczne i czytelne. Przepisy nie narzucają jednego formatu, ale określają, że odbiorca musi jednoznacznie zrozumieć, że ma do czynienia z treścią wygenerowaną lub zmodyfikowaną przez AI.
W praktyce dla materiałów graficznych i wideo stosowane są trzy metody. Widoczne oznaczenie wizualne to tekst bezpośrednio na materiale, np. „Wizualizacja wygenerowana przez AI” lub „Materiał zmodyfikowany przez sztuczną inteligencję”, umieszczony w rogu grafiki lub na początku i końcu filmu. Metadane techniczne to informacje zapisane w pliku graficznym lub wideo (zgodnie z formatem C2PA, który AI Act rekomenduje), niewidoczne dla oka, ale czytelne dla systemów weryfikacji. Opis w treści ogłoszenia to adnotacja pod zdjęciem lub w opisie materiału, informująca o zastosowaniu AI.
Warto pamiętać, że oznaczenie powinno przetrwać publikację. Jeśli platforma ogłoszeniowa lub portal nieruchomości usuwa metadane przy uploadzie, konieczne jest zastosowanie widocznego oznaczenia wizualnego. W przypadku materiałów udostępnianych w social mediach rekomendujemy oznaczenie bezpośrednio na grafice lub w alt-tekście oraz w opisie posta.
Jak Rooven podchodzi do wymogów AI Act?
W Rooven od początku przyjęliśmy transparentne podejście do stosowania narzędzi AI w naszym procesie produkcyjnym. Każdy klient z naszego portfolio wie, które elementy jego materiałów powstawały z wykorzystaniem tradycyjnego renderingu 3D, a które korzystały z wsparcia algorytmów. Nigdy nie przekazujemy klientom materiałów, które mogłyby wprowadzić w błąd odbiorców końcowych.
Nasze studio działa w modelu, w którym AI Act nie stanowi rewolucji, a potwierdzenie dobrych praktyk. Profesjonalne wizualizacje architektoniczne, które tworzymy od 2012 roku, zawsze były prezentowane jako koncepcje artystyczne, a nie fotografie rzeczywistości. To fundament zaufania między deweloperem a kupującym, który AI Act teraz po prostu kodyfikuje w przepisach prawnych.
Dla klientów, którzy chcą korzystać z AI do generowania niektórych elementów kampanii (np. alternatywnych wariantów aranżacji czy zdjęć uzupełnionych o wyposażenie), przygotowujemy pełną dokumentację zgodności z AI Act: od specyfikacji materiałów po rekomendacje dotyczące oznaczania. Dzięki temu kampania jest nie tylko efektowna, ale i bezpieczna prawnie.
Podsumowanie
AI Act od 2 sierpnia 2026 roku wprowadza obowiązek oznaczania treści AI, który dotyka branżę deweloperską tylko w wybranych przypadkach. Tradycyjne wizualizacje architektoniczne 3D, animacje i wirtualne spacery nie wymagają oznaczenia, bo są jednoznacznie prezentowane jako koncepcje, a nie dokumentacja fotograficzna rzeczywistości. Obowiązek pojawia się wtedy, gdy AI modyfikuje lub generuje materiały mogące zostać uznane za autentyczne zdjęcia lub nagrania.
Dobra wiadomość dla rynku: deweloper, który korzysta z profesjonalnego studia 3D i transparentnie komunikuje, że jego materiały to wizualizacje projektu, nie musi wprowadzać żadnych rewolucyjnych zmian w swojej komunikacji. Rooven, z 12-letnim doświadczeniem i ponad 5 000 zrealizowanych projektów, pozostaje partnerem, który rozumie zarówno estetykę sprzedażowych materiałów, jak i ramy prawne, w których te materiały funkcjonują.
FAQ
Czy wizualizacje 3D budynków w budowie muszę oznaczać jako AI?
Nie, jeśli są to tradycyjne rendery 3D stworzone przez grafików w oprogramowaniu takim jak 3ds Max, Cinema 4D czy Blender. Wizualizacja architektoniczna to koncepcja, nie deepfake. Obowiązek oznaczania pojawia się dopiero wtedy, gdy AI samodzielnie wygenerowała lub istotnie zmodyfikowała obraz w sposób, który może wprowadzać odbiorców w błąd co do rzeczywistości.
Używam AI do wstawiania mebli na zdjęcia gotowych mieszkań. Czy to wymaga oznaczenia?
Tak. Jeśli zdjęcie jest fotografią realnego, istniejącego lokalu, a AI dodała elementy wyposażenia, taki materiał powinien być oznaczony. Klient nie jest w stanie odróżnić prawdziwego wyposażenia od tego wygenerowanego przez algorytm, co spełnia definicję treści wymagającej oznaczenia w myśl AI Act.
Jakie kary grożą za brak oznaczenia treści AI?
Kary za naruszenie przepisów AI Act mogą wynieść do 15 mln euro lub 3% rocznego globalnego obrotu przedsiębiorstwa, w zależności od tego, która kwota jest wyższa. Dla mniejszych firm deweloperskich bardziej realnym ryzykiem jest jednak utrata zaufania klientów i potencjalne postępowania konsumenckie w przypadku reklamacji opartych na wprowadzeniu w błąd.
Czy Rooven może pomóc mi sprawdzić, czy moje materiały wymagają oznaczenia?
Tak. W ramach współpracy z deweloperami Rooven oferuje audyt materiałów marketingowych pod kątem zgodności z AI Act i rekomendacje dotyczące oznaczania. Skontaktuj się z nami, by umówić bezpłatną konsultację wstępną.
Czy AI Act dotyczy też mediów społecznościowych?
Tak, przepisy AI Act obowiązują niezależnie od kanału dystrybucji. Materiały publikowane na Instagramie, TikToku, LinkedIn, w Google Ads czy na własnej stronie www podlegają tym samym zasadom oznaczania. Platformy social media mają obowiązek udostępnienia narzędzi technicznych do oznaczania treści AI, choć standard metadanych C2PA nie jest jeszcze wszędzie wdrożony.
Martyna
Martyna zdobywała doświadczenie zawodowe w takich branżach jak Architektura i Biznes oraz IT. Uczestniczyła również w szkoleniach w ramach Online Marketing Club oraz szkoleniach dotyczących Google ADS i Meta ADS. Na co dzień słucha podcastów, muzyki oraz seriali.
